01、笋盘的定义

笋盘："笋盘",取意"竹笋",就是形容这房子升值像竹笋生长一样快，堪称买入即赚。

“笋盘”最初来自粤语的说法,形容东西很好,有利可图。

但这仅仅是中性的定义，真正的笋盘，其实在不同的人心中，有不同的定义。

只买过一两套的新手，以及买过六七套的老手，还有十套以上的老司机，他们对于笋盘的定义肯定是不一样的。

如果你问我，什么是笋盘

是市场价的8折，还是7折，还是更低呢？

其实，现在调转回头看看2014年的房价，那个时候任何一个楼盘的价格，无论是一手还是二手，那绝对是笋的，而且笋到你眼睛珠子都快蹦出来了。

房产投资中，有两种基本思维：套利与套险。

套利思维：预估到哪个规划热点板块会大涨，与大家一起跟风买入，追高入货，但获利有限。

套险思维：发现某个板块存在不合理价差，跌无可跌，出现了洼地，提前买入，等待价值恢复，大幅获利。

在微观上，买入笋盘，属于套险思维。因此，买笋盘是成熟投资者最热衷的做法，这不仅获利巨大，更是一种智力游戏，很有成就感。

不仅房产投资，甚至股票交易的中巴菲特也是这样，他总是大量买入跌无可跌的优质股票，然后长期持有，等待价格恢复，大赚一笔后又去寻找下一个会超跌反弹的股票。

回到楼市投资，笋盘因为价格已经比市场价低很多，所以它不怕跌，安全边际高，并且一旦涨起来，获利惊人。

既然笋盘这么好，那为什么我们平时很难遇到，它真的存在吗？

02、市场上永远存在笋盘的原因

1.市场中永远存在信息不对称，卖家对市场行情不敏感；
2.卖家急用钱；
3.卖方的知足感；
4.工作调动或置换
5.反贪。
6.炒家撑不住急抛
7.小企业倒闭，卖房还债
8.卖房医病等等

03、为什么你买不到笋盘？

这时有朋友就会说了：即使存在笋盘，但是哪有那么多急售的笋盘，有也被中介吃了。

其实笋盘出现是随机概率事件，你是不知道哪天哪个业主家里会出事，急着卖房的，而你只看房七八套，只认识几个中介小哥，有笋盘当然你也遇不到，因为你与市场接触不充分，要提高概率就要提高实验的次数，先去大量看房，然后加够30个中介的微信，让他们时刻与你保持联系，并且告诉他们你的“绝对买入价”，例如单价低于5万的房子一旦出现，梭哈扫货，一定买入，让他们第一个通知你。

至于有笋盘也被中介自己吃了的说法，应该这样想：100个中介中，有多少个中介有钱自己买房？他们买得了一套，两套，十套八套他们还有钱买吗？

我们的对手不是中介，而是跟我们一样的投资者，他们目光敏锐，联手中介半路截货，笋盘就很少流到公开市场了。

04、买入笋盘的方法

笋盘是一个概率事件，要提升概率，买入笋盘，必然要进行大量的看房，至少把意向板块5公里范围内所有楼盘都看完，直到有一天你看到一套房两眼放光，心跳加速，脚步挪不动，希望当天就筹钱把它买下来———楼盘看多了，当笋盘出现的时候，身体反应就会告诉你。

例如，同一个片区你看了很多房子大部分都是500万以上的，突然有一天，扔了一套450万的出来，而且楼层、朝向、户型更好。这时，你之前刻苦大量看房练出来的投资敏感就会告诉你：笋盘！拿下！

买笋盘是人类无差别劳动，哪怕是M主席来买房，他也要看够了，才知道哪一套才是笋盘。

说白了，买笋盘赚的是刻苦劳动的钱，这种钱最容易赚，它不需要你有多少投资技巧，只要你反复看，形成了估价能力后，笋盘一出现，果断把它拿下就是了。

那大概要看多少套，才能买到笋盘呢？

至少100套，而且实地看房并且用本子做记录。

你想一想，市场价500万的房子，笋盘价是450万，买入即赚50万，相当于你每看一套就赚5000元，是不是这样想就很有动力了？

买笋盘的前提是你对一个片区内所有楼盘具备了估价能力，大量看房是必不可少的。

那什么是估价能力呢？你对某个小区的整体均价的一种预估，以及对后市升幅的看法就是你的估价能力。

关于后市的估价，分牛市和熊市进行判断，牛市要看业主的放盘价，熊市要看最终的成交价，这两个价格才是这个小区的真正价格。

最重要的是建立“价格坐标”，即是建立这个区域各个板块不同楼盘的价格坐标系。包括学校、医院、交通、景观、朝向、楼层、户型等等，把这些都放入价格坐标当中，进行估价。

笋盘出来后，你与“价格坐标”一对比，就知道几折笋了。9折，是笋盘的最低要求。

当你很清楚一个小区的价格坐标时候，某天一个中介小哥晚上7:00打电话给你：“姐，刚出一套南向90平的三房，15楼，总价450万，你要不要赶过来看一看啊，这个业主要卖房救厂”

这个时候，你肯定会把饭碗一扔，一把鼻涕一把泪说服老公给你一张30万的银行卡，然后穿着拖鞋打车去现场跟业主签约。

这种坚定的自信和快速执行力，来源于你对这个小区的熟悉，熟悉到不假思索，熟悉到条件反射。

05、笋盘一般出现的时间

一年之中，北方11、12月；南方7、8、12月最容易买到笋盘，如果你打算买二手房，应该在以上的月份集中看房。

每年11、12月份，北方大寒，市面上看房的人很少，业主要急着卖房，必定要把价格放得很低。

每年7、8月，南方酷热多雨，能够顶着烈日到处看房的人，多半是我们这些人，业主一旦要卖房，买家少，竞争就少，我们就能很好地砍价。

正常的砍价流程是：第一次看房的时候，绝不流露出想买的意向，不断指出房子的问题，然后狠狠砍一刀，例如砍个10%以上，记住业主面部表情和反应，留下电话，走人。

回家想想当时业主的反应，如果当时他反应不激烈，并且事后中介还打电话过来帮他还价，说明有戏，接着提出要带家人过去，二次看房。

因为第一次看房你已经摸出了业主底线，现在就可以开始正式谈判，咬死砍10%，尽量拿下，500万，压成450万，50万到手即赚。

至于12月，全国适合，那是因为中国会计年度核算是以自然月为标准的，也就是说每年12月，全国所有企业，包括上市公司都要回款结账，加上发工资过年，年底还债等等，市面上的资金会非常紧，买房的人就会少很多，这时你去买房，大概率可以买到笋盘。

并且，全国范围每年3月楼价都会小涨一波。一年之计在于春，春节过后，该结的资金结了，该收的也收了，剩余的资金是时候作安排了，于是天气回暖之后，这些人又会纷纷去看房，这时楼价就会小涨一波，因此12月买房的人，基本可以吃到第二年的小行情。

06、真伪笋盘的辨别

先来做一道题：

目前一个小区的均价是3万，不同的中介打了4个电话，给了4套房的报价：

1、望花园，东南向115平，中楼层单价3.1万，总价356万。

2、一线临江，南北通透，165平，单价3.1万，总价528万

3、小区里有个北向3楼，82平，三房，单价2.9万，总价229万

4、如果不合适，还有一个60平两房小户型，总价198万，单价3.4万

请问哪套是真笋盘？

一般人可能会认为2.8万那套是笋盘，其实不是。

笋盘不等于低价，上面4套，真正算笋盘的是第一套，因为这一套在市场中应该单价卖3.4万的，而它现在卖3.1万，再砍1000元单价，3万拿下来，到手即赚46万。

真正的笋盘，是一个体系性的事件，它首先需要一个有利的时机，然后在一个低估的板块出现一个急售的业主，层层打折，最后才能爆出一个转瞬即逝的低价笋盘。

所谓天时地利人和=稀缺的笋盘

因此，普通人要想买到笋盘，首先要熟悉一座城市各板块之间的价差关系，那些价差大到不合理的板块，就是我们该去看房的范围。

以2016年广州为例，番禺万博板块已经卖到了近3万，但是旁边5公里的距离，还有1.5万左右的次新花园电梯楼盘，不合理的价差一定会逐步缩小，直至市场均衡。

这个时候，冲进去，简直捡钱，大概率能够扫到笋盘。

2018年，万博板块4.2万，旁边5公里的次新楼盘3.5万，价差已经大大缩小了，买旁边楼盘的人大赚。

2016年末，长沙梅溪湖板块的价格，居然与其他片区相差不多，说明好货被严重低估了，冲进去买梅溪湖，大概率赚。

其他城市如成都、重庆、郑州、南京等不一一列举。有兴趣的朋友，有机会可以在知识星球一起探讨。

一般而言，在地铁沿线盯着一两个标杆盘，然后在它们旁边寻找价差不合理的楼盘集中看房，潜伏两三个月，笋盘一旦扔出来，立即吃下，基本没问题。

买笋盘，需要刻苦看房，也需要对比分析，更需要耐心等待。

最简单的心法是：哪里哪里已经卖到四万五万了，这里居然还有两万的，而且交通、配套还差不多，买！

抓住市场不合理的地方，买下来，等它反弹恢复价值。

房产，是有需求替代效应的，买不起高价的人会退而求其次，就近寻找，而你先人一步在旁边的楼盘下手，自然就能吃到后面的涨幅。

总结归纳：
1、熟悉一座城市的整体价差格局
2、寻找低估的板块
3、锁定数个目标楼盘
4、大量看房，锁定业主
5、与业主过招，再砍一刀
6、果断下手，买入即赚

有一点要注意的是：

有些楼盘，有些板块，价格偏低，是因为它们本身有隐藏的硬伤，价格低是活该的，我们去买是赚不到钱的。

例如深圳布吉，横岗，楼价一直跑输大市，获利有限。

所以判断笋盘的真伪，至关重要。

一般而言，真笋盘，几乎见光死，一旦放出，很快就被人吃下。

朋友圈到处转发的笋盘，80%是有隐藏硬伤的伪笋盘，因为中介是靠伪笋盘拉客的，千万别买。

其实，大家有没有想过笋盘为什么笋呢？
 
必须要想到的一点是：每一个笋盘，都是有问题的。
 
没有问题，谁卖这么便宜？傻了？
 
业主卖得便宜，要么家庭出现变故了，比如家里人生重病了，急需钱；要么夫妻中一方有恶习，双方离异，需要清算财产，又或者，企业经营不善，需要偿还债务等等，各种原因都有。
 
总之一句话，卖得便宜，这背后，必有问题
 
那有问题，我们就不买了？
 
肯定也不是。
 
“买入价格决定利润”，买得便宜，利润必然很大。

但是，如果这笔笋盘交易的风险，超出了你的控制，宁愿不买，也不要硬上。
 
笋盘，是利润与风险同在的，买之前，你要对整个交易进行评估，综合风险与收益再做决定。

07、对笋盘的终极认识

从历史的角度回望过去，3年前的所有房子，都是笋盘。

在楼市调控波动期，一套房子的价格今天可能笋、明天可能不笋、后天又可能笋了，所谓笋盘无常。

在楼价急升的时候，死抠笋盘是没有意义的，因为你越是死抠，越是买不到，而楼价已经涨上去了，容易错失行情。

只有在楼价平稳的时候，死抠笋盘才有意义，因为买笋盘哪怕没大行情，你也能赚钱。

目前适合挖笋的地方：深圳、北京、广州、上海等已经涨过一轮，现在在平稳回调的城市，寻找杠杆属性和增长属性兼备的房产，大概率可以赚钱。

旺市买房赚钱不算真本事，淡市赚钱才是。

还有一个更为清晰的事实是：即使你不懂“笋盘”的真正含义，也不懂如何买入笋盘。

其实只要记住一句话：真正的高手都是无招胜有招的，再多“术”层面的技巧和努力，都无法战胜“势”层面的判断和押注。

换言之，只要你想明白了中国楼市还能继续涨，你买房甚至都不用多看几次，差不多买就行了。

真正的王道就是三个字“买买买”，坚持十年，每个人至少净资产1千万。

无论你2008年、2014年买到当时的笋盘或者高价盘，今天来看，你都是大赚的。

同样，2018年无论你买到什么盘，2022年下一轮放水的时候，你一样是大赚的。

最大的笋盘，不是你挖出来的笋盘，而是“势”造就出来的笋盘。

人的思维分两种：一种是死抠细节、大体力消耗看盘、非笋不入；一种是“细节不重要”，就是看大方向，有钱就“买买买”，
不断增加平米数，建仓1000平方以上，长期持有。

2015年初，我跟一个朋友说楼价要大涨了，把生意扔一旁，这边可以一年赚几百万，赶紧回来。

他第二天就在外地飞回来，下飞机后就去订了两套，也没怎么对比、砍价，到2018年，所买的房子已经涨了162%，接近2倍，然后又裂变，用父母、配偶等亲属名义再买几套。

所以，真正的高手，只要判断“势”对了，就大胆下注，抓住行情，不纠结细节得失。

一座城市的大行情来临之前，手里有没有货更重要，完美主义，死抠笋盘的代价是错过行情。

人总是偏好短期的收益，而经常忽略长期的超额回报，因此在楼市中投资逻辑和框架思维的提升至关重要，否则你所有行为都是短期行为，永远无法战胜“势”的底层力量。

以上全对！